منقوووووووووول
احبسوا أنفاسكم معنا..فالعقار يستعد للانزلاق في دورة هابطة بعد ارتفاع 10 سنوات
02-08-2012 05:26 AM
متابعات محمد العشرى(ضوء):بعد ارتفاعها لسنوت توقع خبراء عقاريون واقتصاديون أن تنزلق سوق العقارات السعودية إلى دورة اقتصادية هابطة بعد مقاومة امتدت نحو 10 سنوات.ومع تجاوز الأسعار القوة الشرائية في السوق، التي سيطرت عليها المضاربات الحادة خلال العقد الماضي، قدر الخبراء أن تسجل الأسعار تراجعا لا يقل عن 35%، يتصاعد مع تتالي فعالية برامج الإسكان الحكومية إلى 60%.
من جانبهم أبلغ وسطاء مطلعون في السوق عن توصيه متداولة في أوساط كبار ملاك العقارات، خصوصا في قطاع الأراضي، مفادها "ضرورة توفير السيولة اللازمة استعدادا لمرحلة الهبوط"، فيما سجلت مؤشرات وزارة العدل، شبه ثبات إلى تراجع، بينما يشير الوسطاء إلى أن "عملية التدوير بين المضاربين، على أشدها خلال الستة أشهر الماضية".
وقال عضو جمعية الاقتصاد السعودية، عبدالحميد العمري "السوق العقارية، تسجل عمليات خروج للسيولة منذ فترة، بمجرد الخطاب الاقتصادي العام، الذي يتحدث عن أن السوق بات مزعجا ويسبب أزمة اقتصادية، فهو إشارة واضحة لدخول سوق العقار المحلية مرحلة التصحيح، بعد سنوات صاعدة، صنعت تضخما كبيرا في الأسعار".
وأشار إلى أن "السيولة العقارية، بدأت تتجه إلى سوق المال، والتي تجاوزت فيه لأول مرة منذ 8 أشهر مستوى 10 مليارات"، مشيرا إلى أن "دخول الدولة لعرض مزيد من المساكن وبرامج التمويل، سيدفع بتسارع عملية التصحيح"، متوقعا ألا يقل التراجع عن 35%، ويزداد مع تزايد فاعلية برامج الإسكان والتشريعات العقارية".
في المقابل يستبعد نائب رئيس غرفة الرياض عبدالعزيز العجلان في تصريح للصحيفة أمس رغم إقراره بمرحلة الركود، حدوث تصحيح مؤثر، استنادا إلى ملاءة المالية الجيدة للملاك، حيث معظم استثماراتهم لا ترتبط بتمويلات بنكية، يمكن أن تسهم في الضغط على الملاك، وهو ما يدعم قدرتهم على مقاومة مرحلة الركود الجارية".
وعن تجاوز الأسعار القوة الشرائية، قال: "ما زال هناك نمو وحراك اقتصادي، فلا أحد يستطيع أن يحدد سعر المستقبل"، مضيفا "إن حدث تصحيح، سيكون جزئيا، يختلف من منطقة إلى أخرى"، إلا أنه يستدرك: "حال تدخلت الدولة بعروض ضخمة، ستتغير معادلة الطلب والعرض، لصالح الأخير".
وأضاف "برامج الإسكان الحكومية، تبقى مؤثرة تأثيرا محدودا على الأسعار، حيث تتركز في أماكن محددة من المناطق المستهدفة، لا تؤثر بشكل مباشر على العرض، خصوصا في مناطق داخل المدن"، مضيفا "الطلب يأتي من مصادر مختلفة وليس بالضرورة حكرا على أغراض السكن".
وعلى العكس من حديث العجلان، قال الاقتصادي العمري "الدورة العقارية ستفرض واقعها، ولن يستطيع المستثمر المقاومة، وستدفع لخروج السيولة إلى قنوات أخرى"، فيما يرى بجانب ملاءمة ملاك العقار، "بأنه مؤشر على الاحتكار، وسيجد المستثمر نفسه أمام قيمة جديدة تحتم التعامل معها، مع دخول دورة هابطة لن تقل عن 8 سنوات".
"السوق لا تعاني من شح أراض"، هذا ما يقوله الرئيس التنفيذي لشركة "تداولات" خالد البواردي، لكنه يضيف "هي محتكرة لدى مضاربين دفعوا خلال السنوات الماضية إلى تضخم الأسعار بشكل كبير"، حيث الصفقات لم تكن تعقد بهامش ربح يقل عن 70%، حتى على الأراضي البيضاء".
وقال البواردي، "ننتظر إقرار استراتيجية الإسكان، المتركزة على تخفيض أسعار الأراضي كحل للمشكلة القائمة، من خلال عدة محاور أبرزها، منع الاحتكار والمضاربات، نزع الملكيات، إضافة إلى حق الشفعة، الذي يعطي الوزارة الأولوية في شراء الأراضي".
وعن واقع العامل النفسي للسوق، قال "الحديث عن أوساط السوق وشركات التطوير، يُغلب التراجع، وهو امتداد لتضجر من مستويات الأسعار منذ سنوات"، مشيرا إلى أن "كافة الأطراف وصلت إلى قناعة، في قدرتها على إيجاد منتج سكني، دون تجاوز القوة الشرائية للمستهلك".
فيما بين مدير عام شركة إجادة السعودية العقارية عماد الرشيد، حول حركة التداول على الأراضي، "أنه تم تسجيل تراجع في حركة التداول، رغم عمليات التدوير بين كبار الملاك"، مضيفا "نرصد عمليات تصريف، فمثلا في سوق جدة، تنشط تلك العمليات في منطقة شمال المحافظة".
وأضاف الرشيد، في حديثه إلى الصحيفة "الدورة الصاعدة للسوق العقارية، بدأت منذ العام 2002 وتراجعت مع طفرة الأسهم في 2004، ومن ثم دُفعت للأمام بعد انهيار 2006، وإلى 2009، وحتى مرحلة الثبات العام الماضي، مع تضخم كبير في كافة قطاعات السوق، إضافة إلى تخطي الأسعار القوة الشرائية، وهو الأمر الكفيل بدفع وقوع عملية التصحيح".
ويتفق المتحدثون، باستثناء العجلان، بوقوع تراجع لا يقل عن 35% من الأسعار السائدة، إلا أن البواردي يضيف "مع تتالي برامج الإسكان الحكومية، واستحداث العديد من التشريعات التي تواكب استراتيجية الإسكان، فلن يقل التصحيح عن 60% بعد أقل من عام من إقرار الاستراتيجية.
من المستفيد
يتهم معظم الناس العقاريين والمستثمرين العقاريين أنهم مستفيدون من ارتفاع أسعار العقارات وأنهم يسعون لكي تتجه أسعار العقارات للزيادة عبر اتفاقيات تعقد بينهم أو تكتلات تقود إلى تقليل المعروض وبالتالي رفع الأسعار على المستهلك.
ولمعرفة مدى صحة هذه الاتهامات بشكل علمي و هل العقاريون مستفيدون من هذه الزيادة فعلا؟ يجب أن نتفهم أولا ماهية الفائدة من تلك الزيادة لهم، وهل فعلاً يستطيعون قيادة تكتلات تسهم في ارتفاع أسعار العقارات؟ إن المستثمر العقاري، عزيزي القارئ يعتمد في أساسه على الجدوى من ذلك الاستثمار المبرر بحجم الطلب والقدرة الشرائية لمنتجه النهائي ومع هذه الزيادة الكبيرة سيصعب عليه تحقيق عوائد ناجحة لذلك الاستثمار، كما سيتعرض استثماره إلى عدم إمكانية تسويقه بالسرعة المطلوبة وهذا سيؤثر سلباً على نجاح الاستثمار أيضاً كما أن المستثمر العقاري يعتمد في استثماره على سرعة التصريف وذلك لتدوير رأس المال بشكل أسرع وليس المضاربة كما أن مبدأ الاتفاق بين المستثمرين العقاريين غير منطقي بسبب تعارض مصالحهم في اختلاف مناطق بيع العقارات كما أن مهما زادت ملكيتهم لعقارات منطقة لن تمثل شيئا أمام ملكية العقارات لجمهور المواطنين في نفس المنطقة وبالتالي صعوبة التحكم بالسعر.
إضغط على الصورة لمشاهدة الحجم الكامل
انهيار العقار اصبح وشيكا والدلائل كثيرة
800 وحدة سكنية جاهزة للبيع بالدمام لا تجد مشتريا
اليوم(ضوء): كشف نائب رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقة محمد الدوسري عن وجود أكثر من 800 وحدة سكنية مكتملة البناء واقعة بين الدمام والخبر بموقع إستراتيجي ومهم, مشيرا إلى أنه رغم جاهزيتها وموقعها وعرضها منذ فترة في السوق لم يتم تداولها أو امتلاكها من قبل أحد.
وأوضح: «إن وجود مثل هذا العدد لدينا و1000 وحدة سكنية تقريبا جاهزة في المنطقة الوسطى دون وجود حركة بيع ملموسة يجعلنا نقف فعلا امام هذه الظاهرة فالامر ليس مجرد ارتفاع في الأسعار فلو قارنا الأسعار لدينا بالدول المجاورة للاحظنا أننا نعد الأقل على مستوى الخليج ولكن ضعف دخل الفرد وعدم تغيره منذ اكثر من 20 عاما سبب فجوة كبيرة جدا بين المعروض والقدرة الشرائية للأفراد».
وأضاف: «إن الامر يحتاج لدراسة متأنية وحيادية للخروج بنتائج صادقة تفند وضع السوق العقاري وتضع الحلول الجذرية للظواهر التي تطرأ, وهذا يحتاج تكاتفا من جميع الجهات ذات العلاقة وتفعيل دور المجلس البلدي ليقوم بدوره بشكل فعال ويبحث مثل هذه المشاكل ويعلن النتائج وفق دراسات علمية تعتمد على حقائق واقعية مستقاة من السوق وليس من منظرين خارج السوق ولا يملكون الخبرة الكافية بهذا المجال».
وتابع الدوسري: «قطاع العقار يعد من اهم القطاعات الحيوية التي تمس حياة الناس وما يحدث فيه حاليا من تجاوزات ليست بسبب العقاريين أنفسهم فقط فواقع السوق وعدم وضوح انظمته يجعلان العقاري مظلوما في بعض الاحيان ويكون ضحية كالمواطن العادي, فحجز المخططات مثلا وتوقيف الصكوك بدون اسباب واضحة ولمدة زمنية طويلة والبطء في إنشاء مخططات جديدة جاهزة للبناء بكامل البنية التحتية من ماء وكهرباء وتصريف وإنارة وشوارع يجعل الأمر اكثر تعقيدا».
وطالب الدوسري جميع الجهات ذات العلاقة بضرورة عقد اجتماع في اقرب فرصة لطرح القضايا العالقة ووضع خارطة طريق تساعد السوق على الخروج من وضعه الحالي, وتشمل هذه الجهات أمانات المناطق وشركة ارامكو السعودية والمجالس البلدية واللجان العقارية والعقاريبن, وقال: «عموما القضية لها اطراف كثيرة وتحتاج لحل منطقي يحفظ حقوق الجميع».
★★★★★ B.S.T GROUP ★★★★★
** أرسل مشاركاتك إلى : bst2029@googlegroups.com
★★★★★ B.S.T GROUP ★★★★★
** سياسة مجموعة أفضل **
ــ المشتركون فقط يمكنهم الارسال إلى بريد المجموعة.
ــ عند الرد على رسالة يتم إيصالها لمرسل الرسالة فقط .
** المشاركات التي يتم حذفها من المجموعة **
ــ الرسائل التي ليس لها عنوان أو تحوي رموز التحويل.
ــ الرسائل التي تسئ للأديان أو المذاهب أو الأشخاص.
ــ الرسائل الغير أخلاقية.
ــ الرسائل المكررة.
★★★★★★★★★★★★★★★★★★
لقراءة رسائل المجموعة من خارج الإيميل :
http://bstgroups.blogspot.com/
★★★★★★★★★★★★★★★★★★
جميع الرسائل تعبر عن رأي مرسلها وليست تمثل وجهة رأي الإدارة.
بريد الإدارة : bst2029.group@gmail.com
★★BST Group - 2009 -2012★★
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق